Vakil One Legal Group

افــــــــــراز مــــــــــلک مــــــــــشاع

افـراز مـلک در قـانون به چـه مـعناست؟

افراز ملک در حقوق ملکی ایران به معنای تقسیم یک واحد ملکی به دو یا چند بخش مجزا با هدف انتقال مالکیت و استفاده از هر بخش به صورت جداگانه است افراز می‌تواند برای ملک‌های مسکونی، تجاری و صنعتی انجام شود.

برای انجام افراز، باید ابتدا اطلاعات کامل و دقیقی در مورد ملک مورد نظر، از جمله اندازه و محل قرار گرفتن ملک، به همراه تمامی مدارک و مستندات مالکیت ملک جمع آوری شود ؛ سپس با توجه به شرایط ملک و موافقت کلیه صاحبان ملک، نقشه‌های لازم برای افراز تهیه و به همراه مدارک مالکیت به سازمان ثبت اسناد و املاک مربوطه ارائه می‌شود.

در صورت تأیید افراز توسط سازمان ثبت اسناد و املاک، مالکیت هر بخش به صورت جداگانه به نام مالک برگردانده می‌شود و هر بخش می‌تواند به صورت مستقل فروخته یا به اجاره داده شود.

همچنین باید به دقت به مسائل مالی و مالکیت هر بخش توجه شود تا در آینده مشکلی برای صاحبان بوجود نیاید. بنابراین، افراز در حقوق ملکی ایران با رعایت مقررات و شرایط قانونی، امکان‌پذیر است و برای مالکان ملک‌هایی که نیاز به تقسیم شدن دارند، می‌تواند گزینه‌ی مناسبی باشد.

انـواع افـراز مـلک در حـقوق ایـران

افراز ملک ممکن است به دو صورت صورت بگیرد: افـراز داوطـلبانه و افـراز اجبـاری.

در افراز داوطلبانه: تمامی مالکان ملک توافق کرده‌اند که ملک را به بخش‌های جداگانه تقسیم کنند در این حالت، تمامی مدارک و مستندات مالکیت ملک باید توسط کلیه مالکین ارائه شود و سپس پس از تهیه نقشه‌های افراز، به سازمان ثبت اسناد و املاک ارائه می‌شود. در صورت تأیید افراز، مالکیت هر بخش به صورت جداگانه به نام مالک برگردانده می‌شود.

در افراز اجباری: در صورتی که مالکان ملک توافقی برای افراز نداشته باشند، می‌توانند از طریق دادگاه، افراز اجباری را اعمال کنند. در این حالت، دادگاه پس از بررسی موضوع و شرایط ملک، تصمیم می‌گیرد که آیا افراز اجباری صورت گیرد یا خیر.

استفاده از افراز می‌تواند برای مالکان ملک‌هایی که نیاز به تقسیم شدن دارند، مناسب باشد. به عنوان مثال، مالکان ملک‌هایی که از لحاظ اندازه و موقعیت مکانی ملک، نیاز به تفکیک کردن آن دارند، می‌توانند از افراز استفاده کنند تا به صورت مجزا از هر بخش استفاده کنند. همچنین، افراز می‌تواند به مالکان کمک کند تا با فروش یکی از بخش‌ها، منابع مالی خود را تقویت کنند.

در کل، افراز در حقوق ایران یکی از راه‌های مهم تقسیم یک واحد ملکی به بخش‌های جداگانه است که مالکان به صورت مجزا از آن‌ها استفاده کنند. این روش به مالکان کمک می‌کند که در زمینه تقسیم ملک، از تعارضات و اختلافات بین آن‌ها جلوگیری کنند.

تـفاوت افـراز مـلک با تـفکیک مـلک

افراز ملک و تفکیک ملک دو مفهوم مختلف هستند. افراز به معنای تقسیم یک واحد ملکی به بخش‌های جداگانه است، در حالی که تفکیک ملک به معنای جدا سازی بخشی از ملک به منظور ایجاد واحد جدیدی است که مالکیت آن به یک شخص یا چند شخص اختصاص داده می‌شود.

به عنوان مثال، در تفکیک ملک، می‌توان یک قطعه زمین را به دو بخش تقسیم کرد و به دو مالک مختلف اختصاص داد. اما در افراز، می‌توان یک ساختمان را به بخش‌های مجزا تقسیم کرد و به مالکان مختلف اختصاص داد تا هر کدام بتوانند به صورت جداگانه از بخش خود استفاده کنند.

بنابراین، تفکیک ملک به معنای جداسازی یک بخش از ملک و اختصاص آن به مالک جدید است، در حالی که افراز ملک به معنای تقسیم یک واحد ملکی به بخش‌های جداگانه است که به مالکان مختلف اختصاص داده می‌شود.

به عنوان یک مثال دیگر برای تفکیک ملک، می‌توان به جداسازی یک قطعه زمین از یک ملک بزرگتر اشاره کرد. در این حالت، قطعه زمین مورد نظر از مالکیت کل ملک جدا می‌شود و به مالک جدیدی اختصاص داده می‌شود. در مقابل، در افراز می‌توان به عنوان مثال یک ساختمان را به بخش‌های مجزا تقسیم کرد و به مالکان مختلف اختصاص داد تا هر کدام بتوانند به صورت جداگانه از بخش خود استفاده کنند.

افـراز مـلک مـشاع چـیست؟

افراز ملک مشاع به معنای تقسیم یک ملک مشترک بین چندین فرد است. در این حالت، هر یک از فردانصیبان حق مالکیت مستقل برای بخشی از ملک مشترک را دارند. برای این کار، باید از قبل توافقی بین فردانصیبان بر سر شیوه تقسیم مالکیت صورت گرفته باشد. در این حالت، تقسیم مالکیت ممکن است بر اساس متراژ، موقعیت جغرافیایی، استفاده و مصرف ملک و دیگر عوامل مختلف انجام شود.

پس از تقسیم مالکیت، هر یک از فردانصیبان مالک مستقل بخشی از ملک مشترک خواهند بود و این به ایجاد یک شخصیت حقوقی جدید برای هر یک از این بخش‌های مالکیت منجر می‌شود.

به طور مثال، اگر چند نفر مالک یک ساختمان هستند، با انجام افراز ملک مشترک، می‌توانند هر فرد به عنوان مالک مستقل یک واحد مسکونی یا تجاری از ساختمان را در اختیار داشته باشد. در این حالت، هر یک از مالکان برای بخش مالکیت خود از آن به عنوان یک شخصیت حقوقی مستقل استفاده خواهند کرد.

لازم به ذکر است که برای انجام افراز مشترک، باید به مراجع ذی‌صلاح مراجعه کرده و مدارک مربوط به ملک مشترک و افراد نصیب‌کننده را تهیه کرده و مجوزهای لازم را دریافت کنید. همچنین، برای جلوگیری از بروز اختلافات در آینده، بهتر است که تمامی توافقات و شرایط تقسیم مالکیت به صورت کتبی و مشخص در قرارداد تعریف شود.

دعـوا افـراز مـلک مـشاع چـیست

دعوا افراز ملک مشترک به موقعیتی گفته می‌شود که فردانصیبان به توافق نرسیده‌اند و اختلافاتی بین آن‌ها در مورد تقسیم ملک وجود دارد ؛ این اختلافات ممکن است به دلیل عدم توافق بر سر نحوه تقسیم ملک و یا نحوه تخصیص هزینه‌های احداث و نگهداری ملک باشد.

دعوای افراز ملک مشترک معمولاً با درخواست اقدام قضایی توسط یکی از فردانصیبان شروع می‌شود. در صورتی که مراجع قضایی به این نتیجه برسند که توافقی بین فردانصیبان امکان‌پذیر نیست، به صورت رسمی تصمیم گیری خواهند کرد که ملک به چه نحوی تقسیم شود.

از جمله راه‌های حل اختلاف در افراز مشترک می‌توان به راه حل‌های داوطلبانه نظیر مذاکره و توافق دو طرفه، راه حل اختلافات به واسطه تعیین قاضی و یا مراجع داوری، و همچنین ارجاع موضوع به دادگاه اشاره کرد. به هر حال، در هر روش، رعایت قوانین و مقررات حقوقی به منظور رفع اختلافات مهم است.

در مورد افراز مشترک، مقررات مربوط به آن در مواد ۱۳۲۳ تا ۱۳۳۳ قانون مدنی ایران تنظیم شده است. طبق این مقررات، هر یک از فردانصیبان می‌توانند از دادگاه درخواست افراز مشترک کنند ؛ برای این منظور، بهتر است که فردانصیبان به صورت مشترک به دادگاه درخواست افراز مشترک را ارائه کنند.

دادگاه باید با توجه به شرایط ویژه مربوط به هر پرونده، تصمیمی اتخاذ کند که می‌توانند تقسیم ملک مشترک را به صورت متقارن یا نامتقارن انجام دهند.

در تقسیم متقارن، هر یک از فردانصیبان یک قسمت از ملک را دریافت می‌کنند که بر اساس ارزش کل ملک تعیین شده است.

در تقسیم نامتقارن، هر یک از طرفین به عنوان جبرانی برای سهم دیگری از ملک، مبلغی را پرداخت می‌کنند.

مـراجع صـالح دعـوا افـراز مـلک مـشاع

تقاضای افراز ملک مشاع در هر دو ارگان اداره ثبت و دادگاه محل وقوع ملک قابل بررسی می باشد.

• تقاضای افراز ملک مشاع از اداره ثبت :

درخواست افراز ملک مشاع، پس از اتمام مراحل ثبتی ملک به اداره ثبت ارجاع داده می شود. پس از ثبت تقاضا، اداره ثبت بررسی های لازم را انجام داده و با درنظر گرفتن توافق شرکا درباره قبول یا رد افراز ملک مشاع، تصمیم نهایی را اعمال می نماید.

تصمیم افراز ملک مشاع ظرف مهلت 10 روز قابل اعتراض در دادگاه صالح است.

• تقاضای افراز ملک مشاع از دادگاه :

درخواست افراز ملک مشاع در مواردی خاص به دادگاه ارجاع داده می شود.این موارد به شرح زیر می باشد:

• عدم اتمام جریان ثبتی ملک.

• یک یا چند نفر از مالکین مهجور یا ناتوان باشد.

• حداقل یکی از شرکا غایب یا مفقود الاثر باشد. در صورتی که حداقل یکی از شرایط بالا وجود داشته باشد تقاضای افراز ملک مشاع از طریق دادگاه مورد بررسی قرار خواهد گرفت.

مـدارک لازم بـرای افـراز مـلک مـشاع

همانطور که روشن است جهت افراز ملک مشاع نیاز به ارائه مدارک خاصی می باشد. مدارک مورد نیاز :

• شناسنامه

• کارت ملی

• اسامی مالکین

• سند مالکیت

• کپی سند مالکیت

شـرایط افـراز مـلک مـشاع چیست

شرایط افراز ملک مشاع شامل موارد زیر است:

-حضور تمامی مالکین مشاع در فرآیند افراز الزامی است، یعنی افراز باید با رضایت تمامی مالکین انجام شود.

-برای افراز مشاع، معمولاً نیاز به اخذ مجوزهای لازم از مراجع ذی‌صلاح و پرداخت هزینه‌های مربوطه وجود دارد.

-قانوناً، هر یک از مالکین حداقل باید یک واحد مستقل از ملک مشاع را در اختیار داشته باشند تا بتوانند به عنوان مالک به شرکت در فرآیند افراز مشاع شرکت کنند.

-ارائه نقشه‌های دقیق و کامل از واحدهای مشاع و نحوه تفکیک آن‌ها به صورت جداگانه برای هر مالک، الزامی است.

-تعیین سهم هر مالک در واحدهای جدید تشکیل شده بر اساس معیارهای قانونی و صورت‌های حسابداری و رسیدگی به اختلافات در صورت وجود ضروری است.

نمــونه دادخــواست افــراز (تقســیم) مــال مــشاع

خـواهان: نام ...... نام خانوادگی .......... نام پدر ....... کد ملی .................. اقامتگاه ........................................

خـوانده: نام ...... نام خانوادگی .......... نام پدر ....... کد ملی .................. اقامتگاه .........................................

تـعیین خـواسته و بهـای آن: تقاضای تقسیم مال مشاعی

دلایـل و منضمـات دادخـواست: 1- فتوکپی مصدق شناسنامه 2- فتوکپی مصدق سند مالکیت یا قولنامه 3- عنداللزوم ارجاع امر به کارشناسی

«شـرح دادخـواست»

ریاست محترم مجتمع قضایی .....

احتراما به استحضار می رساند به موجب سند رسمی شماره ........ یا ( قرارداد عادی ) که فتوکپی مصدق آن به پیوست تقدیم می گردد اینجانب ملکی با مشخصات مرقوم را به صورت مشاع ، با خوانده ، شریک می باشم.

نظر به اینکه ادامه مشارکت در ملک مذکور و فعالیت همزمان در آن برای اینجانب مقدور نمی باشدو اینجانب تمایلی به ادامه مشارکت به نحو مذکور ندارم ، لذا از محضر دادگاه محترم تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر تقسیم مال مشاع به هر نحو ممکن اعم از افراز، یا تقسیم به رد ، یا فروش مال مشاع ، طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری ، مورد استدعاست.

با تشکر و تجدید احترام

نمــونه درخــواست افــراز مــلک مــشاع از اداره ثبــت

به نام خدا

رياست محترم اداره ثبت اسناد و املاک …

با سلام؛

موضوع:درخواست افراز سهم مشاعی از پلاک ثبتی…

احتراماً با توجه به اینکه اينجانب …طبق سند مالکیت تقدیمی مالک …دانگ از شش دانگ پلاك ثبتی…فرعی از اصلی… می باشم و متاسفانه سایر شرکا حاضر به تقسیم ملک نیستند یا /به جهت عدم دسترسي به ساير شركاء مشاعی/ افراز ملک میسر نیست بنابراین ضمن اعلام نام و آدرس مالكين مشاعي به شرح ذيل مستدعی است دستور فرماييد نسبت به افراز سهم اينجانب اقدام گردد.

با تشكر و تجدید احترام

نام و نام خانوادگی متقاضی افراز

امضاء

مشــاوره حــقوقی آنــلاین و تلفنــی بصــورت تــخصصی و رایــگان از سراسر کــشور

با پشتیبانی 24 ساعته و در سریعترین زمان ممکن

تــــماس با مــــا

0912-033-6131

ارتـبـــاط بـا مـــا

تمـــاس - Call

تلگـــرام - Telegram

واتســـاپ - Whats app

اینستاگرام - Instagram

www.vakilone.blogfa.com